Как узнать о банкротстве застройщика

Что нужно знать дольщику?

Долевое строительство — рискованное мероприятие. Однако свои деньги в строящиеся объекты с каждым годом вкладывает все больше людей. Причина — дешевизна квартир.

Поэтому перед выбором застройщика, проведите собственное расследование. О надежности строительной компании могут говорить:

  • большой опыт работы в конкретном регионе;
  • положительные отзывы дольщиков;
  • наличие завершенных и сданных без нарушений объектов.

Но от банкротства не застрахована ни одна компания, даже с солидным опытом работы и множеством положительных отзывов. Обанкротиться может как мелкая строительная фирма, так и крупный застройщик. Риск остаться без денег и жилья велик.

Взвесьте все риски перед вложением средств в долевое строительство.

Если организацию признали неплатежеспособной, то дольщики не лишаются своих квартир. Однако для восстановления нарушенного права придется приложить массу усилий.

Лучше контролировать процесс с самого начала — следить за ходом строительства, за периодом действия различных разрешений, проверять действительность договора аренды земли. Например, стоит бить тревогу при серьезном срыве сроков возведения дома.

Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы вовремя узнать о возникновении финансовых или других трудностей. Решить проблему до того, как компанию признают банкротом, гораздо проще.

Контролируйте ход возведения вашего жилья.

Как подать в суд на застройщика?

Рассмотрим вариант, когда дело о банкротстве пока не открыто, но компания уже заморозила строительство и не выполняет свои обязательства. В этой ситуации вы вправе подать в суд.

Перед подачей иска в суд, вы обязаны направить компании претензию. В ней укажите:

  • реквизиты ДДУ;
  • ссылки на положения Федерального закона № 214-ФЗ и конкретные нарушения застройщика;
  • сумму пени;
  • свои требования и срок их исполнения;
  • реквизиты вашего счета в банке для перечисления денег.

Если застройщик не ответил на претензию в течение указанного срока, то следует подать исковое заявление в суд.

Скачать образец претензии к застройщику

Если в отношении застройщика идет процедура банкротства, дольщикам нужно поспешить с направлением в суд своих требований, чтобы их включили в реестр. Вы можете потребовать:

  • деньги — размер компенсации складывается из выплаченной по договору суммы, штрафов, пени и морального ущерба;
  • квартиру — потребовать жилье того же размера, что указано в договоре долевого участия.

Если вы не заявите свои требования в ходе рассмотрения дела о банкротстве, то не сможет получить назад свои средства, а также претендовать на получение жилья.

Скачать образец заявления о включении в реестр требований

Стадии банкротства застройщика

Закон предусматривает четыре этапа банкротства:

  1. наблюдение;
  2. оздоровление;
  3. внешнее управление;
  4. конкурсное производство.

Не обязательно прохождение всех этапов. Если застройщик рассчитается по долгам, дело могут прекратить на любом из них. Также стороны могут заключить мировое соглашение, если придут к компромиссу по выплате долга.

Наблюдение

На первой стадии назначается арбитражный управляющий. Он выявляет всех кредиторов, оценивает принадлежащее должнику имущество, выявляет признаки фиктивного банкротства и изучает документы застройщика.

По результатам наблюдения специалист составляет отчет с анализом финансового состояния должника. После этого суд может назначить вторую стадию или сразу последующую.

Наблюдение длится не более 7 месяцев.

Финансовое оздоровление

Этап оздоровления наступает, если платежеспособность компании еще можно восстановить. Это выгодно всем сторонам конфликта — компания продолжит существование на рынке и будет получать прибыль, а дольщики дождутся своих квартир.

На втором этапе может быть составлен график погашения задолженности. Срок оздоровления — два года.

Внешнее управление

Если застройщик не рассчитался по долгам, на строительном предприятии вводится внешнее управление. Руководство отстраняют от своих обязанностей, а все дела передаются внешнему управляющему.

Управляющий пытается вывести компанию на докризисный уровень. Он вправе перепрофилировать работу юрлица, продать часть имущества и т.д.

При внешнем управлении застройщик может лишиться части имущества.

Конкурсное производство

Если компания не может справиться с долгами, наступает четвертый этап. Имущество застройщика выставляют на торги. Доходы от реализации уходят на погашение долгов.

Подведем итоги

Итак, дольщики могут рассчитывать на следующие варианты развития событий:

  • при успешных торгах или заключении мирового соглашения — получить назад свои деньги;
  • при объявлении застройщика несостоятельным — достроить дом самостоятельно путем передачи прав на недостроенный объект в судебном порядке;
  • если дом уже сдан в эксплуатацию — взыскать с застройщика пени и штрафы.

Учтите, что дольщики относятся только к третьей очереди кредиторов. Первыми свои деньги получают лица, которым застройщик своими неправомерными действиями причинил вред жизни или здоровью. Ко второй очереди относятся сотрудники компании, трудившиеся по официальным договорам. К третьей — дольщики и банки, финансировавшие возведение жилья.

Приобретать недвижимость, когда объект находится на стадии строительства, выгодно, и сэкономить желают многие. Однако при современной экономической ситуации застройщик может обанкротиться. Дольщикам важно владеть информацией, как происходит процесс признания несостоятельности строительных компаний, и как можно обезопасить себя от потери вложенных денег.

Как узнать о банкротстве компании

Если на застройщика кредитор подал в суд, дольщиков никто не уведомляет об этом. Узнавать, какие строительные компании обанкротились, приходится самому.

Нельзя доверять застройщику, даже если он пользуется исключительной репутацией. Вкладывая свои деньги, необходимо следить за процессом строительства – если прогресса нет, это должно насторожить дольщика.

Список юридических лиц, признанных обанкротившимися, публикуется в газете «Коммерсантъ», а также на официальном сайте издания, поэтому перечень можно время от времени просматривать.

Как только вы узнали, что фирма, которой вы доверили свои деньги, объявила о признании своей финансовой несостоятельности, следует незамедлительно принимать меры.

Рекомендуется также обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в идеале знающим законодательство и его «лазейки». Они способны подсказать решение, которое станет наиболее правильным для должника в конкретном случае.

Банкротство строительных организаций – это, конечно, неприятно, но и в панику впадать не стоит. При правильном планировании своих действий и профессиональной поддержке шансы на успех достаточно высоки.

Банкротство строительной компании последствия для дольщиков

  • Какова процедура банкротства строительной компании
  • Что ждет дольщика, если застройщик признан

    БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

    несостоятельным (банкротом)

  • 7 (499) 653-64-91 Москва
  • Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился
  • Что делать дольщику в случае банкротства застройщика
  • Если застройщик банкротится что делать
  • Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика несостоятельным (банкротом)
  • Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика
  • Банкротство строительной компании
  • Застройщик банкротится – что делать дольщику

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Жилищное законодательство: недостроенный дом для «обманутых дольщиков»

«Обманутыми дольщиками» именуют граждан, которые профинансировали строительство жилья, но так и не получили его из-за банкротства застройщика. Теперь они вправе достроить дом самостоятельно, объединившись в ЖСК.

С 15 августа 2011 г. банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Но данная новость касается не только личных финансов населения. Теперь печально знаменитая категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа — для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. А это значит, что бухгалтерам предстоит вникнуть в правовой режим таких потребительских кооперативов и разобраться с особенностями учета их деятельности.

Расскажем о нововведениях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Привлечение денежных средств для строительства

Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.

Содержание понятий раскрывает п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ.

Участником строительства именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А застройщик — это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.

С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:

  • заключения договора участия в долевом строительстве;
  • заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
  • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
  • внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
  • заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ).

Меры по защите интересов кредиторов

А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.

Общие положения. Банкротство (несостоятельность) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона N 127-ФЗ).

По общему правилу дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона N 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ).

С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона N 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона N 127-ФЗ).

Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:

  • в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
  • во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  • в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
  • в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники — юридические лица оказываются в последней, четвертой, очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона N 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…

Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание — п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ. А именно в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:

  • 60 процентов — кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);
  • 25 процентов — гражданам — участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);
  • 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);
  • 5 процентов — на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.

Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное — недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.

Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Внимание! Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона N 127-ФЗ).

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона N 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащее сведения:

  • о степени готовности объекта незавершенного строительства;
  • о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;
  • о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив — в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

Это важно. Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. N 138).

ЖСК в роли нового застройщика

А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен ст. ст. 110 — 123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в п. 8 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика — но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:

  • несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);
  • финансирует генерального подрядчика;
  • принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.

Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖК РФ).

Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом N 127-ФЗ очередности.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (пп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон N 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в п. 14 ст. 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Особые правила. Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

Дебет 76, субсчет «Члены ЖСК»,

Кредит 86

  • признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

Дебет 76, субсчет «Члены ЖСК»,

Кредит 76, субсчет «Кредиторы застройщика»,

  • утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона N 127-ФЗ);

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

  • поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

Дебет 76, субсчет «Кредиторы застройщика», Кредит 51

  • произведены выплаты кредиторам застройщика;

Дебет 08 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

  • приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Члены ЖСК»,

  • внесена денежная часть паевых взносов;

Дебет 60 Кредит 51

  • перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

Дебет 08 Кредит 60

  • приняты на баланс затраты на достройку дома;

Дебет 86, Кредит 76 субсчет «Члены ЖСК»,

  • помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства — не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание — пп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения — в Письме Минфина России от 8 июня 2010 г. N 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влекут налоговой нагрузки.

Явные признаки банкротства вашего застройщика

Знаете ли вы, что, согласно данным Министерства строительства, в нашей стране более 38 000 людей являются обманутыми дольщиками? Когда-то они тоже решили купить квартиру, но проглядели первые признаки банкротства своих застройщиков, и теперь им совершенно не ясно когда наступит их новоселье в новые квартиры.

Давайте разберем вместе, какие признаки подают нам сигналы о приближающемся банкротстве застройщика.

1. Тишина на стройке

Это самый критичный фактор, указывающий на нездоровое финансовое положение девелоперов. Срок сдачи вот-вот наступит, а строители бросили площадку, грузовики не подвозят новых материалов, да и само возведение зданий находится будто в «заморозке»? Будьте уверенны, почти со 100%-ной гарантией вашему застройщику в ближайшем времени грозит банкротство.

Кстати, популярная на сегодняшний день функция трансляции процесса строительства через веб-ресурсы не сильно может упростить слежку за постройкой вашего дома. На сайте застройщик легко может подменить трансляцию камеры в режимы реального времени на обычную видеозапись, и вы ничего не будете подозревать…

2. Цены ниже

Заметили, что застройщик начал раздавать квартиры по невероятно выгодным ценам, которые ниже рыночных? Будьте начеку! Специалисты утверждают, что это плохой признак. Поведение строительной компании объясняется следующим образом: у застройщика кончились финансовые ресурсы, а чтобы их срочно как-то восполнить – распродается имущество компании.

3. Стабильность – признак мастерства

Обычно генподрядчик меняется по ходу строительства пару раз – так застройщик выбирает лучших специалистов для качественного и своевременного выполнения плана. Но когда замена подрядчика происходит слишком часто, то, возможно, строительная компания просто не выполняет условия договора по оплате работ, следовательно, у застройщика нет на это денег.

За изменениями в проектной декларации лучше следите сами. По закону о ДДУ ряд изменений вносится в проектную декларацию один раз в квартал, то есть 4 раза за год. Если вы заметили среди поправок частые переносы сроков сдачи – это повод насторожиться.

4. Абонент не абонент

Яркий факт, указывающий на проблемы со строительством – игнорирование компанией своих заемщиков. Вам перестанут отвечать на звонки, поставлять обновления о ходе работ, исключат доступ к отчетным документам. Не откладывайте на потом – наведайтесь в офис застройщика для выяснения обстоятельств.

5. Проведите расследование

Все вышеперечисленные признаки отсутствуют, но на сердце у вас все равно не спокойно? Проверяйте положение застройщика в открытых базах. Юристы советуют пробить название компании на сайтах контролирующих ведомств – возможно, ваш застройщик получил статус «проблемной» компании. Вся информация о смене руководства, переименованиях компании и прочем – содержится в интернете на соответствующих ресурсах.

Полистайте Картотеку сайта Федеральных арбитражных судов на предмет количества судебных исков в компанию застройщика. На неблагоприятное финансовое положение компании указывают внушительные суммы исков, заявленные от дольщиков или налоговых служб.

Отсутствие банковских выплат тоже является фактором о неблагоприятном положении дел.

Важно помнить и о сроках действия разрешения на строительство — дата окончания стройке не должна превышать дату разрешения проведения строительных работ на земельном участке. Однако, такие моменты следует выяснять перед заключением договора о покупке квартиры.

О том, на что еще важно обратить внимание перед покупкой, чтобы не стать обманутым дольщиком, .