Моральный износ

Оценка стоимости основных средств, их износ

Для учета, анализа и планирования, а также определения объема и структуры капитальных вложений необходима стоимостная оценка основных средств.

Оценка основных средств — это денежное выражение их стоимости. В целях бухгалтерского учета применяется три вида оценки:

  • — первоначальная;
  • — восстановительная;
  • — остаточная.

Каждая из них выражает определенную совокупность финансовых отношений и различные методы регулирования.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, а также фактических затрат на доставку объектов и приведение их в состояние, пригодное для использования.

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

  • — суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
  • — суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
  • — суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
  • — регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;
  • — таможенные пошлины;
  • — невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
  • — вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
  • — иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. В частности, начисленные до принятия объекта основных средств к бухгалтерскому учету проценты по заемным средствам, если они привлечены для приобретения, сооружения или изготовления этого объекта.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связанны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Восстановительная (приведенная) стоимость основных средств определяется в результате переоценки стоимости основных средств. Это оценка состоящих на балансе хозяйствующего субъекта основных средств, исчисленная в сумме денежных средств, которая может быть уплачена на дату их переоценки. Величина отклонения восстановительной стоимости основных средств от их первоначальной стоимости зависит от темпов ускорения НТП, уровня инфляции и др. Своевременная и объективная переоценка основных средств имеет очень важное значение, прежде всего, для их простого и расширенного воспроизводства.

В условиях инфляции переоценка основных средств на предприятии позволяет:

  • — объективно оценить истинную стоимость основных средств;
  • — более правильно и точно определить затраты на производство и реализацию продукции;
  • — более точно определить величину амортизационных отчислений, достаточную для простого воспроизводства основных средств;
  • — объективно устанавливать продажные цены на реализуемые основные средства и арендную плату (в случае сдачи их в аренду).

Переоценка проводится двумя способами: прямым пересчетом балансовой стоимости основных средств по ценам, действующим на дату переоценки на аналогичные объекты; умножением балансовой стоимости подлежащих переоценки основных средств, учтенных на дату переоценки, на соответствующие индексы (коэффициенты).

В период перехода к рыночной экономике в России, который сопровождался спадом производства и высоким уровнем инфляции, переоценка основных средств осуществлялась ежегодно. Последняя была проведена в 1997 г. путем:

  • — индексации балансовой стоимости отдельных объектов с применением индексов изменения стоимости основных фондов, дифференцированных по типам зданий и сооружений, видам машин и оборудования, транспортных средств и других основных фондов по регионам, периодам изготовления (приобретения);
  • — прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам на них, сложившимся на 1 января 1997 г.

В настоящее время коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка объекта основных среден; производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или постоянно не используется для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг либо для управленческих нужд организации, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Остаточная стоимость основных средств представляет собой разницу между первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой износа, т.е. эта та часть стоимости основных средств, которая еще не перенесена па производимую продукцию.

Оценка основных средств по их остаточной стоимости необходима для того, чтобы знать их качественное состояние, в частности определить коэффициенты годности и физического износа и составления бухгалтерского баланса.

В целях налогообложения также выделяют первоначальную, восстановительную и остаточную стоимость основных средств.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов.

Восстановительная стоимость амортизируемых основных средств определяется как их первоначальная стоимость с учетом проведенных переоценок.

Остаточная стоимость основных средств определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой? начисленной за период эксплуатации амортизации.

Остаточная стоимость объектов амортизируемого имущества, амортизация по которым начисляется нелинейным методом, определяется по формуле

где 5д — остаточная стоимость указанных объектов по истечении /; месяцев после их включения в соответствующую амортизационную группу (подгруппу); 5 — первоначальная (восстановительная) стоимость указанных объектов; п — число полных месяцев, прошедших со дня включения указанных объектов в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) до дня их исключения из состава этой группы (подгруппы), не считая периода, исчисленного в полных месяцах, в течение которого такие объекты не входили в состав амортизируемого имущества; к — норма амортизации1.

В целях налогообложения амортизируемое имущество принимается на учет по первоначальной стоимости.

Выделяют также и ликвидационную стоимость внеоборотных активов, представляющую собой выручку от реализации устаревших объектов основных фондов с истекшим полезным сроком службы, за вычетом издержек на демонтаж, разборку, продажу, оформление. Также она устанавливается ликвидационной комиссией предприятия, подлежащего ликвидации вследствие банкротства, по решению участников или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В настоящее время все чаще используют понятие «рыночная стоимость» внеоборотных активов, представляющую собой цену, которую готов заплатить покупатель, приобретающий их в соответствии с договором купли-продажи, в ходе аукциона или иных коммерческих торгов, включая тендер. Оценочная стоимость устанавливается в зависимости от доходности, уровня инфляции, других факторов рыночного характера.

Основные средства, участвующие в процессе производства, постепенно утрачивают свои первоначальные характеристики вследствие их эксплуатации и естественного снашивания. Различают физический и моральный износ.

Под физическим износом понимается потеря средствами труда своих первоначальных качеств. Уровень физического износа зависит: от качества основных средств, степени их эксплуатации, уровня агрессивности среды, квалификации обслуживающего персонала, своевременности проведения ремонта и др.

Для характеристики степени физического износа основных средств используют такие показатели, как:

  • — коэффициент физического износа (износ/первоначальная стоимость);
  • — коэффициент годности (первоначальная стоимость — износ/ первоначальная стоимость).

Сущность морального износа основных средств состоит в том, что они обесцениваются, утрачивают стоимость до их физического износа, до окончания срока своей физической службы.

Моральный износ проявляется в двух формах.

Первая форма заключается в том, что происходит обесценивание машин такой же конструкции, что выпускались и раньше, вследствие удешевления их воспроизводства в современных условиях.

Вторая форма морального износа состоит в том, что происходит обесценивание старых машин, физически еще годных, вследствие появления новых, более технически совершенных и производительных, которые вытесняют старые.

Уменьшение потерь от моральною износа основных фондов связано с повышением интенсивности их использования.

На каждом предприятии процесс физического и морального износа основных средств должен управляться. Основной целью управления является недопущение чрезмерного износа основных средств, особенно их активной части, что может привести к негативным экономическим последствиям для предприятия.

Износ основных фондов определяется и учитывается всеми предприятиями независимо от форм собственности по всем видам основных фондов (независимо оттого, начисляется ли по ним амортизация или не начисляется), за исключением библиотечных фондов, фильмофондов, музейных и художественных ценностей, сценическо-постановочных средств, зданий и сооружений, являющихся памятниками архитектуры и искусства, продуктивного скота, волов, буйволов и оленей, многолетних насаждений, не достигших эксплуатационного возраста, экспонатов животного мира в зоопарках и других аналогичных учреждениях, а также оборудования, экспонатов, образцов, моделей, действующих и недействующих, макетов и других наглядных пособий, находящихся в кабинетах и лабораториях и используемых для научных целей.

По отдельным объектам основных фондов сумма износа устанавливается по мере необходимости на основании имеющихся в инвентарных карточках (инвентарных книгах) данных о первоначальной или восстановительной стоимости объекта, нормативного времени нахождения его в эксплуатации и действовавших норм амортизационных отчислений.

Сумма износа по полностью амортизированным основным фондам не начисляется.

Износ основных фондов отражается предприятиями и организациями исходя из установленных единых норм амортизационных отчислений.

Функционирование основных средств и нематериальных активов ограничено сроком их службы, по истечении которого они выбывают из оборота, что вызывает необходимость обновления.

Непрерывный процесс обновления основных средств для поддержания их количественного и качественного состояния, осуществляемый путем приобретения, реконструкции, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта, называется воспроизводством основных средств.

Воспроизводство имеет две формы:

  • — простое воспроизводство, при котором затраты на возмещение износа основных средств соответствуют по величине начисленной амортизации;
  • — расширенное воспроизводство, при котором затраты на возмещение износа превышают сумму начисленной амортизации.

Наличие, движение и состав основных средств представлены в отчетах в форме балансовой модели

где С()С к — стоимость имеющихся в наличии основных средств на конец года; СОСн — стоимость имеющихся в наличии основных средств на начало года; С0Сп — стоимость основных средств, поступивших в отчетном году, в том числе введенных в действие новых основных средств; СОСр — стоимость выбывших в отчетном году основных средств, в том числе путем ликвидации или списания.

Понятие и виды износа

Весомая доля затрат предприятия — издержки, связанные с использованием машин, оборудования, производственных помещений. Их использование имеет характерную особенность: в отличие от материальных ресурсов, они не расходуются за один производственный цикл. Капитальные ресурсы служат годами и подвергаются износу.

Износ оборудования — это потеря его стоимости и производительности. Износ может возникать вследствие многих причин: старение оборудования, потеря его конкурентоспособности и т.д. На сегодняшний день борьба с износом и продление срока службы оборудования — весьма актуальная задача.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости оборудования в процессе его эксплуатации. При этом различают два вида износа: физический и моральный. Физический износ возникает вследствие старения оборудования и потери его работоспособности, а моральный — из-за потери конкурентоспособности.

Физический износ — это утрата основными фондами их первоначальной потребительской стоимости, ввиду чего они приходят в негодность и требуют замены новыми средствами. Это нормальный эксплуатационный износ. Он является результатом прошлых периодов функционирования, воздействия окружающей среды и простоев. В результате физического износа ухудшаются технические характеристики объекта, увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий, уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей. Это приводит к увеличению брака, риску возникновения серьезных аварий, неспособности машин и оборудования удовлетворять требованиям правильного функционирования. Также увеличиваются издержки при производстве продукции (материалы, энергия), расходы на техобслуживание и ремонт.

Физический вид износа делится на подвиды:

1. По причине, вызвавшей износ, различают износ первого и второго рода. Износ первого рода накапливается в результате эксплуатации. Износ второго рода возникает из-за аварий, стихийных бедствий, нарушений норм эксплуатации и т.д.

2. По времени протекания износ делят на непрерывный и аварийный. Непрерывный — это постепенное снижение технико-экономических показателей объектов. Аварийный — износ, быстро протекающий по времени.

3. По степени и характеру распространения износ бывает глобальный и локальный. Глобальный — износ, равномерно распространяющийся на весь объект. Локальный — износ, поражающий отдельные детали и узлы объекта.

4. По глубине протекания различают частичный и полный износы. Частичный — износ, допускающий ремонт и восстановление объекта. Полный предполагает замену данного объекта другим.

5. По возможности восстановления утраченных потребительских свойств износ бывает устранимый и неустранимый.

6. По форме проявления различают технический и конструктивный износы. Конструктивный — это износ, проявляющийся в ухудшении защитных свойств внешних покрытий и нарастании усталости основных деталей и узлов оборудования, повышающих вероятность возникновения аварийных ситуаций. Технический износ — это износ, выражающийся в снижении фактических значений технико-экономических параметров по сравнению с нормативными или паспортными значениями.

Для оценки степени физического износа применяют следующие методы оценки:

— экспертный метод, основанный на обследовании фактического технического состояния объекта;

— метод анализа срока службы, базирующийся на сравнении фактического и нормативного сроков эксплуатации оборудования.

Уменьшение ценности капитальных благ может быть связано не только с потерей ими потребительских качеств. В подобных случаях говорят о моральном износе.

Под моральным износом понимается уменьшение стоимости оборудования и иных основных фондов до окончания срока службы вследствие сниже­ния затрат на их воспроизводство, по мере того как новые виды ос­новных фондов начинают производиться дешевле, имеют более высокую производительность и технически более совершенны. Поэтому применение морально устаревших машин и оборудования становится экономически невыгодным в результате их низкой производительности и высокой стоимости.

Время наступления морального износа и его степень обусловлены влиянием множества факторов. Прежде всего, это особенности и масштабы производства. Машины и оборудование, применение которых становится невыгодным в одних условиях производства, могут с успехом применяться в других. В этом случае можно говорить о частичном моральном износе оборудования. Потери от частичного морального износа могут быть устранены в результате модернизации и реконструкции оборудования, а также использования его для выполнения работ, где оно остается экономически эффективным.

Потери от полного морального износа устраняются только заменой устаревших машин и оборудования новыми, более совершенными и экономически выгодными. Иногда совершенствование действующего оборудования и машин является более эффективным, чем его замена. Поэтому более рациональный путь снижения морального износа — модернизация машин и оборудования.

Выделяют две формы морального износа.

Моральный износ первого рода обусловлен ростом эффективности производства капитальных благ. Его вызывает появление аналогичных, но более дешёвых средств труда.

Моральный износ второго рода — износ основных фондов вследствие создания нового более производительного и совершенного оборудования.

Для оценки степени физического износа применяют следующие методы оценки:

— экспертный метод, основанный на обследовании фактического технического состояния объекта;

— метод анализа срока службы, базирующийся на сравнении фактического и нормативного сроков эксплуатации оборудования.

Дайте определение понятию износ и изнашивание. Перечислите виды изнашивания. Охарактеризуйте этапы изнашивания. Перечислите виды трения.

Поиск Лекций

⇐ Предыдущая123456

Изнашивание — это процесс разрушения и удаления материала с поверхности твердого тела и (или) накопления остаточной деформации при трении, проявляющийся в постепенном изменении размеров и (или) формы тела.

Износ-это результат изнашивания , проявляющийся в виде изменения размеров и свойств материала деталей.

Классификация видов изнашивания:

1. Механическое изнашивание

2. Абразивное изнашивание

3. Гидроабразивное (газоабразивное) изнашивание

4. Гидроэрозионное (газоэрозионное) изнашивание

5. Усталостное изнашивание

6. Кавитационное изнашивание

7. Изнашивание при заедании

8. Изнашивание при фреттинге

9. Изнашивание при действии электрического тока

10. Коррозионно-механическое изнашивание

Процесс изна­шивания деталей подвижных сопряжений за период работы машины до ее ремонта можно условно разделить на три ха­рактерных этапа (рис. 1). В первый период работы (этап I) сопрягаемые детали изнашиваются быстро, так как происхо­дит приработка трущихся поверхностей. В этот период нагруз­ка воспринимается преимущественно выступами, имеющими­ся на поверхностях деталей после механической обработки. Поэтому удельные давления значительно превышают расчет­ные значения и условия смазки нарушаются. По мере изна­шивания выступов зазор в сопряжении быстро увеличивает­ся. Чтобы избежать образования задиров трущихся поверхно­стей и выхода деталей из строя, в начальный период эксплуа­тации новой или отремонтированной машины работу начина­ют с минимальной нагрузки, постепенно увеличивая ее до но­минальной. На первом этапе tп происходит приработка дета­лей, т.е. сопряжение как бы приспосабливается к условиям нагружения. Интенсивность изнашивания постепенно снижает­ся. Этап приработки деталей называют обкаткой машин.

После приработки деталей скорость изнашивания их ста­билизируется или возрастает медленно вследствие сглаживания неровностей на трущихся поверхностях. Наступает период нор­мальной работы tн(этап II) с установившейся скоростью изнашивания. Этот период составляет наибольшую часть времени работы сопряжении, и окончание его должно определить конец нормальной эксплуатации.

В случае чрезмерного увеличения зазоров в сопряжени­ях динамические нагрузки возрастают настолько, что возни­кают удары, вызывающие дополнительные деформации де­талей и резко повышающие скорость изнашивания (этап III). Наступает период аварийного (предельного) износа. Увели­чение зазоров может привести к поломкам деталей.

Трение — это явление сопротивления относительному перемещению, возникающее между двумя телами в зонах соприкосновения по­верхностей по касательным к ним. Трение сопровождается переходом части кинетической энергии в теплоту.

Изнашивание деталей, образующих неподвижные соединения, зависит от силы трения покоя.

Трение покоя— трение двух тел при микросмещениях без макросмещения (до перехода к относительному движению).

Для деталей, входящих в подвижное соединение, изнашивание будет зависеть от силы трения движения.

Трение движения — трение двух тел, находящихся в движении относительно друг друга.

По характеру относительного движения трение движения разделяют на трение скольжения и трение качения.

Трение скольжения — кинематическое трение, при котором одна и та же точка одного тела соприкасается со следующими одна за другой точками другого тела.

Трение качения — кинематическое трение, в котором каждая из точек одного тела приходит в соприкосновение только с одной из точек другого тела, а точка их касания является мгновенным центром вращении (подшипники качения, зацепление шестерен и др.). По характеру протекания процесса различают трение без смазочного материала и со смазочным материалом.

Трение без смазочного материала — трение двух тел при отсутствии на поверхности трения введенного смазочного материала любого вида. Такое трение сопровождается повышением температуры, прочным сцеплением отдельных точек контакта, что вызывает интенсивное разрушение трущихся поверхностей. В условиях такого трения работают диски сцепления, тормозной барабан — колодки, гнездо клапана — клапан, звенья гусениц — пальцы и др.

Трение со смазочным материалом— трение двух тел при наличии на поверхности трения введенного смазочного материала любого вида.

12. Охарактеризуйте планово-предупредительную систему ТО и ремонта машин. Перечислите мероприятия системы ППР. Приведите основные виде периодических ТО тракторов.

Система планово-предупредительная ТО и ремонта представляет собой комплекс организационно-технических мероприятий профилактического характера, выполняемых для поддержания машины в работоспособном и справном состояние. Система называется плановой потому, что все её мероприятия выполняют по заранее разработанному плану, а предупредительная потому , что входящие в неё мероприятия носят профилактический характер, т.е предназначены для восстановления работоспособности машины или её деталей до их выхода из строя.

Основные мероприятия планово-предупредительной системы ТО и ремонта – обкатка , ТО , ремонт и хранение машин ( узлов и агрегатов ).

Обкатка машин проводится в условиях хозяйства в период выполнения различных строительных и транспортных работ при переменной возрастающей нагрузке . Основное её назначение – создать надёжные условия работы машин в начале эксплуатации и довести трущиеся поверхности до такого состояния , при котором возможна нормальная работа.

Техническое обслуживание ( ТО) представляет собой комплекс обязательных к выполнению работ, направленных на поддержание машин в работоспособном и исправном состояние . Оно включает контрольно-диагностические, регулировочные, крепёжные, смазочные, заправочные и др работы. В зависимости от назначения ,периодичности, перечня и трудоёмкости ТО разделяют на ежесменное , периодическое и сезонное.

Ежесменное ТО (ЕТО) – выполняют перед началом ,во время перерывов и после окончания работы. Основное назначение – общий контроль работы машин и их подготовка для очередной смены.

Периодическое ТО выполняют после определённой наработки машин. Основное назначение – снижение интенсивности изнашивания деталей , а также выявление и предупреждение неисправностей, повреждений и отказов машин. Периодическое ТО разделяют на несколько видов : ТО-1 , ТО-2 , ТО-3.

Сезонное ТО проводят 2а раза в год ( осеннее и весеннее ) при понижении или повышении температуры до +5С. Основное назначение сезонного ТО – подготовка машин для эксплуатации в холодное или теплое время года.

Ремонт машин представляет собой комплекс работ, направленных на поддрежание и восстановление их исправноси и работоспособности. Ремонт включает в себя контрольно-диагностические, разборочные, сборочные, регулировочные, слесарные , механические и др. работы. В зависимости от назначения и характера выполнения работ ремон подразделяют на текущий (Т) и капитальный (К).

Текущий ремонт выполняют для обеспечения или восстановления работоспособности машин при эксплуатации. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных составных частей машины.

Содержание и организация проведения текущего ремонта зависят от вида машины, периода ее использования и технического состояния. Отдельные составные части машины, достигшие предельного состояния, при текущем ремонте можно заменять новыми или отремонтированными при условии, что другие основные составные части машины имеют запас ресурса до следующего ремонта.

Капитальный ремонт проводят для восстановления исправности и полного (или близкого к полному) ресурса машины. Он характеризуется полной разборкой и сборкой машины, заменой всех изношенных деталей (в том числе и базовых) и любых составных частей новыми или отремонтированными, а также обкаткой и испытанием составных частей и машины в целом. Капитальному ремонту подвергают не только машины, но и их составные части. Капитальный ремонт, как правило, выполняют на специализированных предприятиях

Хранение машин представляет собой комплекс работ , направленных на улучшение сохранности машин в нерабочее время. В зависимости от продолжительности хранение машин разделяют на кратковременное и длительное.

⇐ Предыдущая123456

Рекомендуемые страницы:

Оценка общего накопленного износа

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

· Физический износ;

· Функциональный;

· Внешний.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:

Срок экономической службы — это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания.

Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.

Элементы здания можно поделить на 2 типа. К первому относят элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др.

Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.

Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы

Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки.

Действительный возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.

Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Разница между общим сроком экономической службы и действительным возрастом здания дает остаточный срок экономической службы.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) Метод рыночной выборки;

2) Метод срока службы;

3) Метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения

общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

1. Метод рыночной выборки. В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

2. Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

3. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального старения;

3) расчет внешнего старения;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Методы морального износа

Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М1) и второй (М2).

Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М1 = (1-ц)*Ссm = П1*Ссm(5)

где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.

П1 — показатель первой формы морального износа

Ссm — стоимость аналогичного старого сооружения

ц — отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём:

М2 = П2*С= Км(6)

где, С — первоначальная стоимость здания в рублях.

П2 — показатель второй формы морального износа здания

Км — капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.

Суммарная величина морального износа

Мсум=М1+М2=П1*Ссm+П2*С (7)

Заменяя П1- ц=l-C:C

получаем Мсум = (Ссm-С)+Км

где,(Ссm-С) — абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом

Км — капитальное вложение, вызванное технологическим старением

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950—1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.

Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.

Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.