Облагается ли аренда НДС

УФНС по Ульяновской области решило попугать владельцев нежилой недвижимости, незарегистрированных как ИП. На сайте Управления размещена информация о том, что им могут доначислить НДС.

В ходе проверок, проводимых налоговыми органами, выявляются случаи уклонения от налогообложения физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, при сдаче в аренду нежилого недвижимого имущества.
Налогоплательщики — физические лица нередко сдают в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. Сдача в аренду помещений, а также систематическое получение дохода является доказательством осуществления предпринимательской деятельности.
При этом, согласно пункту 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Согласно статье 249 Налогового кодекса РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 146 объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Таким образом, реализация на территории Российской Федерации услуг по сдаче имущества в аренду облагается налогом на добавленную стоимость.
Согласно пункту 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
Доходы от сдачи в аренду нежилого здания, полученные физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Налогового кодекса РФ, облагаются НДС в общеустановленном порядке, утверждают налоговики.

Надо отметить, что такой точки зрения придерживаются некоторые суды, в том числе и Верховный. Об известном деле о доначислении НДС физлицу Клерк.Ру писал еще год назад.

В каких случаях при аренде государственного и муниципального имущества организация признается налоговым агентом по НДС

Российская организация — арендатор государственного (муниципального) имущества признается налоговым агентом по НДС, если (п. 3 ст. 161 НК РФ):

  • арендует имущество у органов государственной власти и управления или местного самоуправления;
  • это имущество находится на территории РФ.

    Налоговыми агентами будут и те организации, которые применяют спецрежимы в виде ЕСХН, УСН, ЕНВД (п. 4 ст. 346.1, п. 5 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ, Письмо Минфина России от 24.09.2015 N 03-07-11/5457).

    Вы можете передать государственное (муниципальное) имущество в субаренду. В этом случае исчислите НДС:

  • как налоговый агент с арендной платы по договору с органом власти (п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • как налогоплательщик с арендной платы по договору с субарендатором (Письмо Минфина России от 31.08.2018 N 03-07-14/62306).

    Если государственное (муниципальное) имущество вам в аренду сдает его балансодержатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, то обязанностей налогового агента у вас не возникает. В такой ситуации арендную плату, включая НДС, вы перечисляете арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 12.05.2017 N 03-07-14/28624).

    Вы являетесь налоговым агентом при аренде земли у государственных (муниципальных) органов (п. 3 ст. 161 НК РФ). Однако удерживать НДС из суммы арендной платы и перечислять его в бюджет вам не придется. Ведь арендная плата за пользование земельным участком НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

    В каких случаях при аренде имущества у бюджетного учреждения организация признается налоговым агентом по НДС

    Если вы арендуете у бюджетного учреждения государственное или муниципальное имущество и оно закреплено за таким учреждением на праве оперативного управления, то начислять НДС с арендной платы вам не нужно. Вы не являетесь налоговым агентом по НДС.

    Это следует из п. 3 ст. 161 НК РФ, ст. 296 ГК РФ, разъяснений Минфина России в Письме от 07.07.2016 N 03-07-14/39827, ФНС России в Письме от 14.12.2017 N СД-4-3/25449@.

Как налоговому агенту заполнить декларацию по НДС при аренде государственного и муниципального имущества

Суммы НДС, исчисленные в связи с арендой государственного (муниципального) имущества, нужно отразить в разд. 2 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента» налоговой декларации по НДС (п. 35 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, утвержденного Приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@).

Раздел 2 декларации заполняется отдельно по каждому арендодателю. Если с одним арендодателем заключено несколько договоров, налоговый агент заполняет этот раздел на одной странице (п. 36 Порядка заполнения).

Налоговые агенты сдают декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

Заполнить разд. 2 нужно следующим образом:

  • в строке 020 указывается наименование арендодателя;
  • в строке 030 — ИНН арендодателя, названного в строке 020;
  • в строке 050 — ваш код по ОКТМО;
  • в строке 060 — сумма НДС к уплате;
  • в строке 070 — код операции — 1011703;
  • в строках 080 — 100 ставятся прочерки (п. 16.3 Порядка заполнения).

    Кроме того, надо заполнить разд. 9 «Сведения из книги продаж об операциях, отражаемых за истекший налоговый период» (п. 47 Порядка заполнения).

    Если возникло право на вычет НДС, необходимо заполнить разд. 3 и 8 декларации (п. п. 38.17, 45 Порядка заполнения).

Как учесть приобретенное право на заключение договора аренды земли

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина. Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет. Единственное условие — в итоге должен быть заключен договор аренды. Если такого договора не будет (вы сами отказались его заключить, получили отказ в его госрегистрации), то учесть расходы на приобретение права аренды будет нельзяст. 264.1 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2008 № 03-03-06/1/298.

Если вы намерены заключить не договор аренды, а договор субаренды и платите за это право арендатору, то расход тоже можно учестьПисьмо Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749.

Порядок списания стоимости права зависит от срока действия договора аренды (субаренды)пп. 3, 4 ст. 264.1 НК РФ:

  • <если>он будет заключен на срок менее 1 года (то есть не подлежит госрегистрации), то такие расходы списываются равномерно в течение срока действия договора. Соответственно, начинать списывать расходы вы можете в месяце подписания договора;
  • <если>договор заключен на срок 1 год и более, то он подлежит обязательной госрегистрациип. 2 ст. 609 ГК РФ; п. 2 ст. 26 ЗК РФ. И начинать списывать стоимость права на заключение договора вы можете с месяца, в котором были поданы документы на госрегистрацию договора (у вас должна быть расписка Росреестра в получении документов)подп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1 НК РФ. Списывать стоимость права на прочие расходы можно:

  • <или>равномерно в течение не менее 5 лет (точный срок пропишите в учетной политике);
  • <или>ежегодно в размере не свыше 30% налоговой базы предыдущего года, до полного признания всей суммы платы.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Если вы арендуете земельный участок под строительство объекта, то можете списывать расходы на приобретение права на заключение такого договора точно в таком же порядке. Но можете и включить стоимость права в первоначальную стоимость строящегося объекта по аналогии с собственно арендной платой. Напомним, что арендную плату за период строительства налоговики и Минфин как раз требуют учитывать в составе первоначальной стоимостиПисьма Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749; УФНС по г. Москве от 10.07.2008 № 20-12/065288.

А что с НДС при покупке таких прав? По мнению Минфина, продажа права на заключение договора аренды облагается НДС в общем порядке — налоговой базой тут является стоимость права без учета налогаст. 154, п. 5 ст. 155 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21. Поэтому если счет-фактура был вам выставлен и вы арендуете землю для совершения облагаемых операций, то вы можете принять налог к вычетуп. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2009 № 03-07-11/51.

Обратите внимание, что если за право заключения договора вы платите органу власти, то именно он и должен платить НДС.

Вы в данной ситуации налоговым агентом не являетесь. Если же орган власти указал в договоре, что вы должны удержать и уплатить НДС, то принять к вычету этот НДС будет проблематичноПостановление ФАС ЗСО от 09.11.2011 № А70-218/2011.

Перекупаем право аренды у арендатора

Если нужный вам участок уже находится в аренде, то договариваться о выкупе права на него нужно с арендатором. То есть вы можете заключить с ним соглашение о перенайме и заплатить за такой перенаем.

По мнению Минфина, плату за перенаем учитывать в расходах нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете: он уже заключен между собственником участка и бывшим арендаторомПисьмо Минфина от 12.11.2010 № 03-03-06/1/710. Однако такую плату можно учесть по другому основанию — в качестве прочего обоснованного расходаподп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права. И требует платить налогиПисьма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 22.02.2011 № 03-11-11/41. А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна Консультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)п. 2 ст. 615 ГК РФ. При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществоподп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.

Если организация примет решение включить в состав расходов суммы оплаты за право аренды имущества при его перенайме (в том числе и земельных участков), прежде всего ей необходимо будет доказать экономическую обоснованность таких расходов. При этом утверждать с уверенностью, что в рассматриваемой ситуации у налоговых органов не возникнет претензий к налогоплательщику, невозможно”.

Так что вам нужно запастись очень убедительными аргументами в пользу перенайма именно этого участка, а не аренды свободного. И тогда, возможно, налоговики плату за перенаем из расходов исключать не будут.

Что касается НДС, то кратко повторим наши выводы: бывший арендатор должен начислить НДС на стоимость переуступаемого права аренды, а вы вправе на основании его счета-фактуры принять налог к вычетуп. 1 ст. 172 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 04.03.2009 № 03-07-11/51.

Сами перепродаем право аренды

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А вот с налогом на прибыль ситуация такова:

  • вы включаете в доходы стоимость реализованного имущественного праваПисьма УФНС по г. Москве от 30.11.2009 № 20-14/2/125274@; Минфина от 22.02.2011 № 03-11-11/41;
  • при этом вы можете учесть в расходах еще не списанную стоимость права, уплаченную вашему арендодателюподп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 5 ст. 252 НК РФ. Оснований продолжать ее списание в особом порядке уже нет, так как из арендных правоотношений вы выбыли. Кстати, так же думает и МинфинПисьмо Минфина от 05.07.2012 № 03-03-06/2/75. И еще, если у вас в итоге образуется налоговый убыток по этой сделке, вы вправе учесть его в целях налогообложенияп. 2 ст. 268 НК РФ.

***

Упрощенцы плату за заключение договора аренды земли, естественно, учесть не могут. Ну а если они сами продают такие права, то, как и плательщики налога на прибыль, должны включить в облагаемые доходы всю сумму, поступившую от арендаторап. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Что касается бухгалтерского учета, то стоимость права на заключение договора аренды лучше учесть в качестве актива, к примеру, на счете 97 «Расходы будущих периодов» и равномерно списывать ее со счета 97 в течение всего срока действия договора аренды — ведь вы можете и переуступить право аренды, а значит, это именно активп. 65 Положения, утв. Приказом Минфина от 29.07.98 № 34н. Если же вы намерены построить на участке объект, то стоимость права аренды нужно включить в первоначальную стоимость объекта.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»: