Приобретение здания проводки

Учет приобретенного здания

Согласно п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее — Инструкция N 118), активы, имеющие материально-вещественную форму, организацией принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

активы предназначены для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для использования во вспомогательных, обслуживающих производствах и хозяйствах, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

активы предназначены для использования в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев;

активы способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;

активы не предполагаются на момент приобретения для последующей перепродажи.

Таким образом, если приобретенное здание соответствует вышеназванным условиям, его следует отнести в состав основных средств.

Основные средства оцениваются в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости или восстановительной стоимости.

Первоначальной является стоимость, по которой активы принимаются на бухгалтерский учет в качестве основных средств.

Согласно п.11, 12 Инструкции N 118 первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, сооружение, изготовление, доставку, установку и монтаж, включая:

услуги сторонних организаций (поставщика, посредника, подрядной и других организаций), связанные с приобретением основных средств;

таможенные платежи;

расходы по страхованию при перевозке;

проценты по кредитам и займам (за исключением процентов по просроченным кредитам и займам);

курсовые разницы от переоценки кредиторской задолженности по обязательствам, связанным с приобретением основных средств и выраженным в иностранной валюте, кроме организаций, финансируемых из бюджета;

суммовые разницы, возникающие при расчетах по обязательствам, связанным с приобретением основных средств в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах), кроме организаций, финансируемых из бюджета;

расходы, связанные с покупкой валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением основных средств;

погрузочно-разгрузочные работы;

налоги, если иное не предусмотрено законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств и доведением его до состояния, в котором он пригоден к использованию.

аукцион здание бухгалтерский учет

Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, произведенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, не признаются затратами, включаемыми в первоначальную стоимость объекта.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Согласно п.14 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 127 (далее — Инструкция N 127), фактические затраты, связанные с приобретением основных средств и доведением их до состояния, в котором они пригодны к использованию, в бухгалтерском учете отражаются:

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено законодательством.

Суммы налога на добавленную стоимость, указанные в первичных учетных и расчетных документах, отражаются:

Д-т 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» субсчет 18-1 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Фактические затраты по принятым объектам к бухгалтерскому учету в составе основных средств списываются с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» записью:

Д-т 01 «Основные средства» — К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Следует отметить, что объекты недвижимости, подлежащие в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

После государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 «Основные средства» в составе собственных основных средств (п.16 Инструкции N 127).

Принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта о приеме-передаче объекта основных средств по форме ОС-1, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект, акта о приеме-передаче групп объектов основных средств по форме ОС-1а, который составляется на группу инвентарных объектов, и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях.

Один из экземпляров указанных актов, утвержденный руководителем организации, вместе с технической документацией передается в бухгалтерию организации, которая согласно этим документам открывает соответствующую инвентарную карточку.

Техническая документация, относящаяся к данному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке (п.18 Инструкции N 127).

Если основные средства реализованы до истечения трех лет с момента учета затрат на их приобретение в составе расходов, то организация на УСН обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими активами с учетом положений главы 25 Налогового кодекса Мало того, «упрощенцу» придется уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Этот материал доступен только платным подписчикам.

Оформите подписку сейчас, и вы получите доступ к электронной версии журнала и бератору «Практическая бухгалтерия».

Если у Вас есть действующая подписка, пожалуйста, авторизуйтесь

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/ (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2014 г. превысит 64 020 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Узнавайте первыми о важных налоговых изменениях

Налоги ООО при сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости

Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.

Мы ООО. Планируем заниматься сдачей в аренду коммерческой недвижимости, которой владеем. Находимся на системе УСН 6%.

Разъясните кратко в целом, какие налоги на имущество платит ООО при сдаче в аренду недвижимости.

1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..

2. Если ответ на подвопрос №1 = Да, то:

если мы переходим на УСН 15%, и полностью забиваем статью расходов (например кредитами, ремонтными работами), так чтобы платить только 1% от дохода, сохраняется ли право не платить налог на собственность (здание и землю)??

3. Какие возникают налоги ООО при продаже недвижимости, если: 3.1 просто продается

3.2 планируется покупка более дорогой недвижимости.

«Налог на собственность» в данном случае состоит из двух независимых налогов

1. налог на имущество (здание) организаций (если собственник ООО), согласно главе 30 НК РФ ИЛИ налог на имущество (здание) физического лица, согласно Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1(ред. от 29.06.2012)»О налогах на имущество физических лиц»

2. земельный налог согласно главе 31 НК РФ

» Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).»

согласно ст 346.11 Налогового кодекса.

То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847

пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что применение индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов, в том числе налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.Исходя из совокупности положений Кодекса и Закона N 2003-1 для подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

По земельному налогу платежи ИП и организации при работе на УСН платят на общих основаниях (ст. 388 НК). Единственное послабление — декларации следует подавать не раз в квартал, а по итогам года.

Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)

При этом налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения (п. 7 ст. 346.26 Кодекса).

Налоговая ставка по налогу на имущество организаций устанавливается законодательством субъектов и не может превышать 2,2%. (ст. 380 НК), может быть дифференцированной.

Налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц устанавливается нормативными актами представительных органов местного самоуправления в сответствии со ст. 3 Закона о налоге на имущество физических лиц. Ставка дифференцированная, не превышает 2 % инвентаризационной стоимости, объектом налогообложения является 1) жилой дом;2) квартира;3) комната;4) дача;5) гараж;6) иное строение, помещение и сооружение; или доля в праве на это имущество.

Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)

При продаже имущества организация, находящаяся на УСН уплачивает налог на сумму дохода соответственно своему налоговому режиму и налоговой ставке. В вашем случае — 6%.

Что касается налоговых ставок в отношении доходов, полученных от продажи имущества физического лица, являющегося предпринимателем, то ставка зависит от того, используется данное имущество в предпринимательской деятельности или нет.

Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.

Если не используется, то 13% НДФЛ для резидентов и 30% для нерезидентов, но при нахождении данного имущества в собственности более 3х лет НДФЛ не облагается (то есть налог не платится вообще).

При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.

Также физическое лицо для целей уплаты НДФЛ имеет право воспользоваться налоговыми вычетами

В размере не более 1 млн рублей при каждой продаже недвижимого имущества

В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.

Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.

Еще раз акцентирую, что НДФЛ и соответственно вычеты по НДФЛ применяются только в отношении имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.

При сдаче в аренду недвижимости ООО на УСН 6% платит налог с дохода в размере 6%, как и с дохода от любой другой реализации товаров и услуг. В данном случае это услуга, и ничем особенным для целей налогообложения она не отличается.

НДС организация на УСН не начисляет и не платит. Но если в счете фактуре выставите сумму с выделением НДС, то обязаны будете ее уплатить согласно пункта 5 статьи 173 НК.

Это если коротко. Для подробного ответа необходимо анализировать местное законодательство (по субъекту и муниципальному образованию) по налогам и сборам.

Пропустила. Дополню и исправлю к второму блоку ответа.

Не только организации на ЕНВД.

Касательно налога на имущество организаций, находящихся на УСН

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций. (ст. 346.11 НК)

То есть вне зависимости от УСН 6% ИЛИ УСН 15% ООО на УСН налог на имущество не платит.

При этом земельный налог ООО платит по прежнему (только декларацию сдает раз в год).

ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.

Таким образом, чтобы выгоднее продать имущество, придется ликвидировать организацию, распределить имущество между участниками и потом продать от имени ФЛ. Имеет смысл только, если планируете ждать 3 года с момента приобретения физ. лицами этого имущества в собственность (в противном случае, будете вынуждены платить 13% НДФЛ от стоимости продажи, что еще менее выгодно, чем просто продать на УСН).

Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.

Вариант: Если недвижимость внесена в уставный капитал организации учредителем, то при ее последующей продаже (после ликвидации ООО) он имеет право учесть свои расходы на ее приобретение. Если они сопоставимы с доходом от продажи, можно не ждать 3 года.

Если имущество будет использоваться в предпринимательской деятельности ИП, то в год использования его с налогообложением по НДФЛ (То есть вычетом) точно продать нельзя, если не прекращена деятельность ИП. Если использование прекратилось в предыдущем периоде, то прекращать деятельность ИП не всегда необходимо, но ФНС может насчитать и по ставке УСН, придется судиться. Решения неоднозначные.

>Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ооо продажа недвижимости налоги

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере. Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?

Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника — физическое лицо — не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.

Какие налоги платит ИП, когда продает недвижимость

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

«Молодая семья» программа 2018 года: условия

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Жалоба на управляющую компанию в прокуратуру: пошаговая инструкция

Какие документы нужны для продажи квартиры

Регистрация ребенка по месту жительства одного из родителей

Как найти финансового управляющего при банкротстве физического лица?

Договор субаренды нежилого помещения — особенности заполнения и образец

Как происходит процедура банкротства физического лица?

Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2018 году через МФЦ

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.

То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847

Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.

То есть вне зависимости от УСН 6% ИЛИ УСН 15% ООО на УСН налог на имущество не платит.

1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..

Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.

При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.

В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.

Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)

Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.

Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)

ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.

А я бы по-другому сделал. Я бы лучше получил одобрение сделки участниками. Пока директор у руля есть варианты.

— осуществление иных действий, связанных с выполнением решений собрания учредителей Общества.

Описанный Вами сценарий далеко не единичен (Мосмарт, SAAB и пр.). Но как он соотностится с обсуждаемой темой?

— какие болевые точки (слабые места) будут использовать противники сделки для давления на Директора и для расторжения сделок?

Участники общества вправе увеличить барьер для крупных сделок или вообще его отменить, но решение об изменении устава принимается на общем собрании 2/3 голосов. Насколько явствует из задачи, директор обладает 30% голосов, ну точно не достаточно.

По задумке 2й этап нужен для того, что бы подстраховаться от возможных ошибок на 1м этапе и сделать ФЛ №2 добросовестным приобретателем.

У автора поста 7 участников ООО, и вид деятельности — розничная торговля, продажа объекта явно не относится к обычной хоз. деятельности

— собрания учредителей проводятся только при необходимости внести изменения в учредительные документы, т.е. последний раз было в 2009г.,

— за все время деятельности ООО прибыль ни разу не начислялась и не выплачивалась учредителям,

Все вопросы, связанные с деятельностью Директора, решаются им единолично.

6. Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Нежилое помещение было куплено ООО в 2008г.

Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.

Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%. Кроме этого, продавец должен заплатить 18 % налога на добавленную стоимость (НДС).

Здраствуйте!У меня такая ситуация я работаю и живу в Санкт-Петербурге,прописан же у родителей в Омске.Так получилось ,что до этого времени квартира в Омске , где я прописан ,была не приватизирована,в ней также прописаны и проживают кроме родителей два моих брата.Родные подготовили документы на приватизацию и требуется мое присутствие,однако так уж сложилось, что я в скором времени покупаю квартиру в Санкт-петербурге ,где собственно и пропишусь на постоянной основе,в таком разе могу я отказаться в пользу скажем родителей от приватизации и выписавшись не учавствовать в ней,правда сказать у меня и по времени не получиться отпроситься или взять отпуск без содержания на работе.Если да то что именно надо для этого делать и как правильно это оформить наториально? Заранее благодарю за помощь.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Коммерческая недвижимость – это склады и офисы, здания бизнес-центров и земельные участки под ними, кафе, магазины, строительные площадки и автопарковки, заводы, фабрики и производственные помещения.

Больше информации о продаже коммерческой недвижимости в России, содержится в этой статье.

Здравствуйте! Я как физлицо купил коммерческую недвижимость. Потом заргистрировал ип на усн. Использовал недвижимость в коммерческих целях. Теперь ее хочу продать. Заплачу 6% со всей сделки! А если поменять режим доходы -расходы (15%), то тогда я заплачу 15% с разницы между покупкой и продажей недвижимости?

Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей. Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.

Здравствуйте! Я частное лицо,пять лет назад построил нежилое помещение,которое сдавал в аренду под магазин.В настоящее время помещение не используется и я хочу его продать.Распространяется ли на меня в таком случае трёхлетняя льгота или платить налог с продажи ?

Продажа коммерческой недвижимости: какие налоги нужно заплатить? Информация содержится в следующем видео-интервью:

Именно на подготовительном этапе проводится экспертная оценка продажной стоимости объекта недвижимости, определяется налогооблагаемая база и ставка налоговых отчислений, подлежащих оплате после совершения сделки.

ИП, применяющий УСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от стоимости сделки.

Профессиональные юристы, эксперты по недвижимости и аудиторы, «по полочкам» разложат все вопросы, связанные с продажей объекта: определят стоимость, найдут покупателя, подготовят пакет документов, помогут заключить сделку.

Приобрести недвижимое имущество — дело непростое. Во-первых, нужно оформить юридические документы. Во-вторых, зарегистрировать переход права собственности. Вкладываются очень большие деньги, и любая ошибка может не только напрямую ударить по благосостоянию и похоронить планы, но и привести к крупным штрафам. Приводимые сведения, конечно, не заменят конкретного профессионального анализа, но все же позволят сориентироваться в правовой области и правильно подойти к учету
Согласно пункту 1 статьи 130 и пункту 1 статьи 132 ГК РФ к недвижимости относятся:
— объекты естественного происхождения (земельные площади, участки недр);
— объекты, неразрывно связанные с землей (здания, конструкции, многолетние насаждения);
— незавершенные постройки;
— предприятия как имущественные комплексы;
— суда и искусственные космические объекты.
Данный перечень является открытым. Имущество может быть признано недвижимым на основании других законов. Например, статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ относит к нему жилые и нежилые помещения. О покупке земли и связанных с этим учетных операциях мы уже писали. Пароходы и спутники «упрощенцам» не по карману, но об остальных объектах интересно поговорить.
Договор купли-продажи недвижимости
Правоотношения сторон в сделке с недвижимостью регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ продавец передает имущество в собственность покупателю. Договор купли-продажи оформляется письменно. В нем обязательно приводят данные, позволяющие определить объект и его расположение на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Если их не будет, условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договор незаключенным.
Еще одно существенное условие — цена имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ если в возмездном договоре она не указана, то уплачивается столько, сколько при сравнимых обстоятельствах стоят аналогичные товары (работы или услуги). В данном случае это правило неприменимо: при отсутствии цены договор признается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором, недвижимое имущество считается переданным после вручения покупателю и подписания сторонами акта или другого соответствующего документа (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако законным владельцем покупатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Отдельно рассмотрим некоторые вопросы, связанные с куплей-продажей предприятия (параграф 8 главы 30 ГК РФ). Продавец передает покупателю в собственность объекты, а также права и обязанности, кроме тех, которые передать не вправе (п. 1 ст. 559 ГК РФ). По такой сделке покупатель получает в распоряжение бизнес. Продавец, продолжая существовать как юридическое лицо, может заняться чем-то другим.
Согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят:
— все имущество, предназначенное для деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье и продукцию;
— права на оригинальные признаки предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права;
— права требования и долги.
Допустимо предусмотреть в договоре, что исключительные права на средства индивидуализации, а также права на использование этих средств, принадлежащие предприятию по лицензионным договорам, покупателю не переходят.
В составе предприятия нельзя продать разрешение (лицензию) на какую-либо деятельность, за исключением случаев, когда права, связанные с лицензией, переходят покупателю в силу прямого указания закона. Кстати, передача обязательств, которые покупатель не может выполнить, так как у него нет подобного разрешения (лицензии), не освобождает продавца от погашения долгов. При неисполнении обязательств продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основании полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами.
Прежде чем будет подписан договор, продавец должен оформить для покупателя:
— акт об инвентаризации;
— бухгалтерский баланс;
— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
— перечень передаваемых долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и сроков требований.
Все эти документы прилагаются к договору.
Согласно пункту 1 статьи 562 ГК РФ одна из сторон договора должна письменно известить о продаже предприятия кредиторов по переданным обязательствам. Обычно этим занимается продавец. Кредитор, не подтвердивший письменно продавцу или покупателю согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня уведомления потребовать:
— прекратить или досрочно исполнить обязательства и возместить убытки;
— признать договор продажи предприятия полностью или частично недействительным.
Если же кредитору не сообщили о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении приведенных требований в течение одного года с того дня, как узнал или должен был узнать о событии. Продавец и покупатель вместе отвечают по долгам, переведенным на последнего без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).
Договор купли-продажи предприятия составляется в письменной форме, однако в отличие от оформленного на другую недвижимость считается заключенным только с момента регистрации. Для сделки помимо договора необходимо подготовить передаточный акт со сведениями о составе предприятия, уведомлении кредиторов о продаже, выявленных недостатках и перечень утраченных объектов. После того как обе стороны подпишут акт, предприятие считается переданным. С этого момента покупатель несет убытки от разрушения или повреждения любой части полученного комплекса, хотя тот будет ему принадлежать лишь после регистрации перехода права собственности.
Государственная регистрация
Право собственности на недвижимое имущество регистрируется по месту его нахождения в Едином государственном реестре прав. Порядок определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее — Закон N 122-ФЗ). За регистрацию отвечают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти и его территориальные подразделения, действующие в регистрационных округах (п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ). Согласно пункту 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 N 451, таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
Многие ошибочно полагают, что регистрация сделки и регистрация права — одно и то же. Это разные, не взаимозаменяемые действия. Покупатель недвижимого имущества не станет собственником, пока не зарегистрирует переход права собственности. А регистрация договора нужна только в некоторых случаях (например, при покупке жилого дома, квартиры или предприятия), когда без этого он считается незаключенным. Но регистрировать переход права собственности покупатель должен все равно. Иначе собственником останется продавец.
Оформляя сделку на недвижимость, сначала регистрируют подписанный договор (если это необходимо), потом — право собственности на недвижимое имущество. В обоих случаях потребуются заявления от одной из сторон договора или их уполномоченного. Формы приведены в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293. К заявлениям прикладывают документы о правах на недвижимое имущество, об уплате госпошлины и план объекта недвижимости (п. 4 ст. 16 и п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представитель должен принести доверенность или ее нотариальную копию, а если ему разрешено действовать без доверенности — учредительные документы организации или их нотариальные копии.
Обратите внимание: договор купли-продажи недвижимости представляется в двух подлинных экземплярах, заявление — в одном, остальные документы — в двух: оригинал (возвращается после регистрации) с нотариальной копией.
Сотрудник регистрационной службы принимает документы под расписку и вносит запись в учетную книгу.
Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством, договора — сделанной на нем специальной отметкой (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Вся процедура длится не больше месяца со дня подачи заявления и документов.
Налоговый учет
Любое недвижимое имущество стоит очень дорого и, как правило, учитывается в составе основных средств. В связи с этим стоит помнить об одной норме. Согласно подпункту 16 пункта 3 статьи 346.12 и пункту 4 статьи 346.13 НК РФ организации, у которых по итогам отчетного (налогового) периода остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов превысит 100 млн. руб., обязаны перейти на общий режим с начала соответствующего квартала. Если вы не хотите «сойти» с упрощенной системы, будьте внимательны и, покупая объекты, прикидывайте, не будет ли из-за этого потеряно право на применение УСН.
За регистрацию прав и договоров об отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц взимается 7500 руб., с физических — 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если предмет сделки — предприятие, тариф другой и равен 0,1% стоимости имущества, имущественных и других прав, входящих в комплекс, но не может превышать 30 000 руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина уплачивается за каждую операцию. Скажем, если продано предприятие, ее перечисляют дважды: сначала за регистрацию договора, затем за регистрацию перехода права собственности. Уплаченную в бюджет госпошлину относят на расходы согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 346.16 и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ.
Из недвижимости чаще всего приобретаются здания и отдельные помещения. Если объекты относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ), их отражают в составе основных средств, а стоимость списывают на расходы в обычном порядке: ежеквартально равными долями в течение налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Но есть небольшая особенность. Как мы только что выяснили, переход права собственности на недвижимое имущество обязательно регистрируется. А для учета стоимости основных средств, требующих регистрации, необходим не только факт оплаты и введения имущества в эксплуатацию, но и факт сдачи документов на государственную регистрацию (п.3 ст. 346.16 НК РФ). Причем следует иметь в наличии расписку, которая подтвердит, что документы действительно сданы (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ).
*
Ситуация. Недвижимость,приобретенная на одолженные деньги
Для покупки можно воспользоваться банковским кредитом или займом. Учет затрат на приобретение имущества будет обычным независимо от срока погашения кредитных или заемных обязательств.
Суммы, полученные по кредитному договору или договору займа, являются необлагаемыми доходами (подп. 10 п. 1 ст. 251 и ст. 346.15 НК РФ). Возврат кредитов или займов в расходах также отражен не будет (в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ нет соответствующей позиции). При упрощенной системе с объектом доходы минус расходы в налоговом учете можно отразить только уплаченные проценты (подп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Порядок учета установлен статьей 269 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)
*
Пример 1
16 сентября 2008 года ООО «Перспектива», применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, заключило договор на покупку нежилого помещения. 25 сентября общество перечислило по договору 2 500 000 руб. (без НДС) и стороны подписали передаточный акт. Помещение ввели в эксплуатацию 29 сентября, а 30-го заплатили госпошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб. Документы в регистрирующий орган подали 3 октября, получив расписку. Как учесть расходы по приобретению помещения?
Согласно пункту 2 статьи 346.17 НК РФ при отсутствии дополнительных требований затраты признаются сразу после оплаты. Для учета госпошлин таких требований нет, поэтому ООО «Перспектива» может отразить 7500 руб. 30 сентября. А вот стоимость помещения списывается ежеквартально после оплаты, ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию равными долями в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Несмотря на то, что основное средство оплачено и введено в эксплуатацию в III квартале, его стоимость удастся включить в учет только в IV квартале, так как документы на регистрацию сданы лишь в октябре. Так как все условия выполнены в последнем квартале налогового периода, 31 декабря общество вправе учесть в расходах полную стоимость нежилого помещения — 2 500 000 руб.
Случается, что купленный объект сначала модернизируют (реконструируют), а потом уже используют. Так обычно бывает, когда приобретается недостроенное здание или сооружение. В этом случае деньги, затраченные на его приобретение и модернизацию (реконструкцию), причисляют к расходам также лишь после ввода имущества в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Порядок неизменный: расходы списываются ежеквартально равными долями в течение налогового периода.
Пример 2
ООО «Меланж», применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 24 июля 2007 года купило и оплатило недостроенное здание стоимостью 3 570 000 руб. 29 июля руководитель издал приказ о его достройке. Работы завершены 3 сентября 2008 года. В этот же день подписан акт выполненных работ, оплачены расходы на сумму 1 340 000 руб. и переданы документы на регистрацию нового недвижимого имущества (под расписку). Когда следует учесть в расходах стоимость здания?
Стоимость оплаченного недвижимого имущества нужно учитывать равными долями с момента ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Здание было приобретено в 2007 году, но не введено в эксплуатацию, поэтому в 2007 году отнести на расходы его стоимость было нельзя.
Для учета затрат на приобретение и достройку недвижимого имущества нужно выполнить три условия: оплатить стоимость объекта и работ, законченный объект ввести в эксплуатацию и подать документы на его регистрацию. В организации все это проделали к 3 сентября 2008 года. Значит, общую сумму, выделенную на приобретение здания и его достройку, можно списать в последние дни III и IV кварталов 2008 года равными долями. Таким образом, ООО «Меланж» 30 сентября и 31 декабря 2008 года вправе включить в расходы по 2 455 000 руб. .
Если недвижимость приобретается для перепродажи, ее стоимость отражается в расходах по-другому. Согласно пункту 3 статьи 38 НК РФ подобные объекты причисляются к товарам. Стало быть, несмотря на то, что недвижимое имущество дороже 20 000 руб., а срок его полезного использования больше года, оно фигурирует в учете не как основное средство, а как товар. При упрощенной системе расходы на покупку товаров признаются после оплаты и реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Пример 3
ООО «Юнитон», применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, 8 сентября 2008 года купило и оплатило склад стоимостью 1 520 000 руб. (без НДС). Он предназначался для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовался. 21 октября организация получила свидетельство о государственной регистрации права собственности, а 23 октября продала склад за 1 830 000 руб. Покупатель перечислил деньги 25 октября, а переход права собственности зарегистрировал 28 ноября (имеется свидетельство). Отразим указанные операции в налоговом учете.
Так как склад купили для перепродажи и в хозяйственной деятельности не использовали, его следует рассматривать как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Затраты на покупку товаров уменьшают налоговую базу по мере реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Покупная стоимость является расходом (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а реализацией — возмездная передача права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ). Покупатель недвижимости, к которой относится склад, становится собственником, как только зарегистрирует переход права собственности. Выходит, покупную стоимость склада можно признать в расходах 28 ноября. Продажную же стоимость включают в доходы от реализации сразу после расчета с покупателем. Упрощенная система обязывает придерживаться кассового метода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ), при котором дата получения доходов — это день, когда деньги оказались на банковском счете или в кассе продавца. Поэтому 1 830 000 руб. отразим в графе 4 Книги учета доходов и расходов 25 октября.
Допустим, недвижимое имущество куплено для перепродажи, но продано не сразу, а уже реконструированным (модернизированным). При упрощенной системе его покупную стоимость относят на расходы в отчетном периоде, в котором произошла реализация. А вот расходы на реконструкцию (модернизацию) в этом случае на налоговую базу не повлияют. Налоговым кодексом не предусмотрено увеличение покупной стоимости товаров на издержки, понесенные для придания им вида, соответствующего запланированным целям.
Порядок налогового учета затрат на покупку предприятия как имущественного комплекса имеет свои особенности. Рассмотрим его подробно.
Цену, указанную в договоре купли-продажи, формируют три показателя:
1) общая стоимость активов и имущественных прав;
2) общая стоимость обязательств.
Суммы вычисляются по данным бухучета на момент реализации и заносятся в передаточный акт.
После регистрации права собственности обязательства вместе с активами переходят покупателю;
3) надбавка продавца. Ни в каких документах она не упоминается, но ее легко рассчитать:
Н = Ц — СЧА,
где Н — надбавка;
Ц — договорная цена;
СЧА — стоимость чистых активов, представляющая собой разность стоимости активов и обязательств.
Имущество и имущественные права, которые включены в состав предприятия, в налоговом учете у покупателя отражаются как отдельные объекты по стоимости, взятой из передаточного акта. Она списывается на расходы согласно главе 26.2 НК РФ: стоимость основных средств — ежеквартально в течение налогового периода равными долями, сырья и материалов — после отпуска в производство, товаров — по мере реализации и т.д. Надбавку продавца в налоговой базе при УСН учесть не получится, так как подобного расхода нет в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.
Пример 4
ООО «Галант», применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, приобрело предприятие. Цена по договору — 7 000 000 руб. (без НДС). Балансовая стоимость активов — 6 200 000 руб. Они включают:
— основные средства остаточной стоимостью 3 500 000 руб.;
— материалы на 1 200 000 руб.;
— товары на 1 500 000 руб.
В составе имущественного комплекса передается кредиторская задолженность на сумму 500 000 руб.
2 сентября 2008 года было оформлено свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности и произведен расчет с продавцом.
Какую сумму общество вправе признать в расходах?
Стоимость чистых активов равна 5 700 000 руб. (6 200 000 руб. — 500 000 руб.). Цена предприятия была увеличена на 1 300 000 руб. (7 000 000 руб. — 5 700 000 руб.), но на налоговой базе при УСН надбавка не скажется — такой вид расхода не обозначен в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ.
Собственником общество стало 2 сентября 2008 года, в этот день покупка оплачена. Значит, согласно пункту 3 статьи 346.16 и подпункту 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ 30 сентября и 31 декабря оно вправе отразить в расходах по 1 750 000 руб. (3 500 000 руб. : 2 квартала) стоимости основных средств, если к тому моменту они будут введены в эксплуатацию и поданы документы на их государственную регистрацию (если она необходима). Стоимость материалов (1 200 000 руб.) можно будет списать после их отпуска в производство (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ), а стоимость товаров (1 500 000 руб.) — по мере реализации (подп. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Унаследованная задолженность, как и надбавка к продажной цене, налоговую базу не уменьшит.
Бухгалтерский учет
Организации на упрощенной системе не обязаны вести бухгалтерский учет в полном объеме, а могут ограничиться основными средствами и нематериальными активами (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ). Недвижимость, как правило, входит в состав основных средств. Но даже если это не так, есть организации, которые ведут бухучет для своих целей. Получается, что данный раздел может многим пригодиться. Недвижимость, признаваемая основным средством, ставится на баланс по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01. Основанием служит акт о приемке-передаче, заполненный по форме N ОС-1 или ОС-1а. Когда принять объект к учету — в день перехода права собственности или в день подачи документов на регистрацию, выбирает владелец и указывает в документе об учетной политике. В любом случае к этому времени необходимо приступить к эксплуатации.
Амортизацию начисляют с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.
Пример 5
ООО «Элегия» применяет УСН и ведет бухгалтерский учет в полном объеме. 15 сентября 2008 года организация приобрела здание по цене 5 480 000 руб. (без НДС), оплатила и получила по акту. В соответствии с учетной политикой объекты принимаются к учету в составе основных средств после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности. Амортизация на основные средства начисляется линейным способом.
17 сентября была перечислена госпошлина в размере 7500 руб., а 23 октября общество получило свидетельство о регистрации здания и ввело его в эксплуатацию.
Отразим указанные операции в бухучете.
Выясним первоначальную стоимость здания. Согласно пункту 8 ПБУ 6/01 кроме суммы, уплаченной продавцу, в нее включается госпошлина. Поэтому стоимость будет равна 5 487 500 руб. (5 480 000 руб. + 7500 руб.).
Величина амортизации зависит от срока полезного использования. Для зданий он от семи до десяти лет. Предположим, его установили равным восьми годам. Ежемесячно с первого числа месяца после ввода в эксплуатацию, то есть с 1 ноября, до полного списания стоимости объекта нужно начислять амортизацию, которая составит 57 161,45 руб. (5 487 500 руб. : 8 лет : 12 мес.).
Бухгалтерский учет общества показан в табл. 1.
Таблица 1. Бухгалтерские проводки ООО «Элегия», связанные с
приобретением здания и начислением амортизации
——T—————————T———-T——T——-T————T————————-¬
¦N п/п¦ Содержание операции ¦ Дата ¦Дебет ¦Кредит ¦Сумма, руб. ¦ Документ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 1 ¦Отражена стоимость приобре-¦15.09.2008¦ 08-4 ¦ 60 ¦ 5 480 000 ¦Акт о приемке-передаче ¦
¦ ¦тенного здания ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 2 ¦Произведена оплата здания ¦15.09.2008¦ 60 ¦ 51 ¦ 5 480 000 ¦Платежное поручение ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 3 ¦Уплачена госпошлина за ре-¦17.09.2008¦ 68 ¦ 51 ¦ 7 500 ¦Платежное поручение ¦
¦ ¦гистрацию права собствен-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 4 ¦Госпошлина включена в¦17.09.2008¦ 08 ¦ 68 ¦ 7 500 ¦Бухгалтерская справка ¦
¦ ¦первоначальную стоимость¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦здания ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 5 ¦Здание принято к учету в¦23.10.2008¦ 01 ¦ 08 ¦ 5 487 500 ¦Акт о приемке-передаче по¦
¦ ¦качестве объекта основного¦ ¦ ¦ ¦ ¦форме N ОС-1а, свидетель-¦
¦ ¦средства ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ство о регистрации права¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦собственности ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 6 ¦Начислена амортизация по¦01.11.2008¦ 20 ¦ 02 ¦ 57 161,45 ¦Бухгалтерская справка-ра-¦
¦ ¦зданию* ¦ ¦ ¦ ¦ ¦счет ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ * Запись нужно делать ежемесячно до полного списания стоимости здания или его выбытия из¦
¦состава основных средств. ¦
L—————————————————————————————————
Если недвижимость куплена для перепродажи, и в налоговом, и в бухгалтерском учете ее показывают не как основное средство, а как товар (п. 4 ПБУ 6/01). Согласно пункту 5 ПБУ 5/01 покупные товары отражают в бухгалтерском учете по себестоимости, в которую включаются все понесенные издержки, связанные с приобретением (п. 6 ПБУ 5/01). На дату, указанную в полученном свидетельстве о государственной регистрации права собственности, стоимость объекта фиксируют по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета учета расчетов.
Приобретя предприятие, все объекты, имущественные права и обязательства указывают как самостоятельные единицы на соответствующих счетах.
Согласно ПБУ 14/2007 разница между покупной ценой предприятия и стоимостью чистых активов (то есть надбавка) называется показателем деловой репутации, которая рассматривается как отдельный инвентарный объект (п. 42 и 43) и учитывается в составе нематериальных активов. Ее амортизируют линейным способом в течение 20 лет, но не дольше срока деятельности организации (п. 44).
Пример 6
Дополним условия примера 4.
ООО «Галант» ведет бухгалтерский учет в полном объеме. Акт приемки-передачи предприятия подписан в день получения свидетельства — 2 сентября 2008 года. В тот же день основные средства были введены в эксплуатацию (государственной регистрации не требуется).
Отразим сделку в бухгалтерском учете.
Цену предприятия (7 000 000 руб.) отражают по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в день подписания передаточного акта. Также в состав капитальных вложений включается кредиторская задолженность (500 000 руб.), переданная в составе предприятия. Стоимость основных средств, материалов и товаров распределяют по соответствующим счетам. Показатель деловой репутации, равный 1 300 000 руб., прибавляют к стоимости нематериальных активов. В течение 20 лет ее амортизируют, равномерно уменьшая первоначальную стоимость. Ежемесячная сумма амортизации составит 5416,66 руб. (1 300 000 руб. : 20 лет : 12 мес.).
Начисление амортизации начнется с месяца, следующего за месяцем принятия к учету, — октября 2008 года. Кроме того, с октября 2008 года необходимо начислять амортизацию на полученные объекты основных средств в соответствии с их сроком полезного использования до полного списания или выбытия.
Бухгалтерский учет общества приведен в табл. 2.
Таблица 2. Бухгалтерские проводки ООО «Галант», связанные
с приобретением предприятия как имущественного комплекса
——T—————————T———-T——T——-T————T————————-¬
¦N п/п¦ Содержание операции ¦ Дата ¦Дебет ¦Кредит ¦Сумма, руб. ¦ Документ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 1 ¦Оплачена стоимость предпри-¦02.09.2008¦ 60 ¦ 51 ¦ 7 000 000 ¦Платежное поручение ¦
¦ ¦ятия ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 2 ¦Отражена договорная цена¦02.09.2008¦ 08 ¦ 60 ¦ 7 000 000 ¦Акт о приемке-передаче ¦
¦ ¦предприятия ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 3 ¦Затраты на покупку предпри-¦02.09.2008¦ 08 ¦ 60 ¦ 500 000 ¦Акт о приемке-передаче ¦
¦ ¦ятия увеличены на сумму¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредиторской задолженности,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦входящей в состав имущест-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦венного комплекса ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 4 ¦Приняты к учету основные¦02.09.2008¦ 01 ¦ 08 ¦ 3 500 000 ¦Акт о приемке-передаче по¦
¦ ¦средства, входящие в иму-¦ ¦ ¦ ¦ ¦форме N ОС-1 ¦
¦ ¦щественный комплекс ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 5 ¦Приняты к учету материалы,¦02.09.2008¦ 10 ¦ 08 ¦ 1 200 000 ¦Акт приема материалов ¦
¦ ¦входящие в имущественный¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦комплекс ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 6 ¦Приняты к учету товары,¦02.09.2008¦ 41 ¦ 08 ¦ 1 500 000 ¦Акт приема товаров ¦
¦ ¦входящие в имущественный¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦комплекс ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 7 ¦Принята к учету положитель-¦02.09.2008¦ 04 ¦ 08 ¦ 1 300 000 ¦Карточка учета нематери-¦
¦ ¦ная деловая репутация ¦ ¦ ¦ ¦ ¦альных активов ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ 8 ¦Начислена амортизация на¦01.01.2008¦ 20 ¦ 04 ¦ 5416,66 ¦Бухгалтерская справка ¦
¦ ¦деловую репутацию* ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+——+—————————+———-+——+——-+————+————————-+
¦ * Запись нужно делать ежемесячно до полного учета показателя деловой репутации. Помимо этого¦
¦первого числа каждого месяца начиная с сентября следует начислять амортизацию на стоимость¦
¦объектов основных средств, пока не произойдет их полное списание или выбытие. ¦
L—————————————————————————————————
Объекты основных средств в соответствии с их сроком полезного использования до полного списания или выбытия. Бухгалтерский учет общества приведен в табл. 2.
Как видим, оформление сделки купли-продажи недвижимого имущества — процесс трудоемкий. Отразить правильно в налоговом и бухгалтерском учете его покупку также непросто. Надеемся, наша статья поможет вам разобраться в сложных вопросах, возникающих при приобретении недвижимости.
Н.А. Теплова,
эксперт журнала «Упрощенка»
«Упрощенка», N 10, октябрь 2008 г.

>
Как учесть расходы на оценку имущества

Источник: журнал «Главбух»

Когда оценка обязательна

Начнем с обязательной оценки. В законодательстве закреплены ситуации, в которых без этой процедуры не обойтись. Основные из них вы можете посмотреть в таблице.

В каких случаях обязательно нужно провести оценку имущества

Ситуация Основание
Компания собирается приватизировать, арендовать или купить объект, принадлежащий государству Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
Организация передает объект в залог (по договору залога или при ипотечном кредитовании) Пункт 1 статьи 339 ГК РФ; пункт 3 статьи 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ
Сделан взнос в уставный капитал Пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ; пункт 1 статьи 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ
Компания в обязательном порядке выкупает акции Пункт 3 статьи 75 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ
Предприятие банкротится Статьи 111, 129, 130, 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ

Если в вашем случае законодательство обязывает провести оценку, то нужно пригласить независимого специалиста. Это может быть как отдельный оценщик, так и компания, которая заключила со специалистом трудовой договор. Но в любом случае обязательно убедитесь, что специалист входит в Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

А вообще провести оценку своего имущества компания может в любой момент. Допустим, руководство решило продать актив. В таких ситуациях, чтобы не прогадать с ценой, можно нанять оценщика, который назовет реальную стоимость имущества.

Или, скажем, требуется оценить сумму ущерба. Страховая компания ведь может занизить убытки. Тогда и компенсация будет меньше реальных потерь. Поэтому надежнее попросить оценщика определить размер ущерба. И уже с этой суммой идти в страховую.

Расходы на услуги оценщика

Чтобы налоговики признали расходы по оценке имущества обоснованными, важно, чтобы оценка действительно проводилась. Ну и само собой, требуется целый пакет документов.

Это задание, договор с оценщиком и отчет, который тот предоставит о своей работе. Практика показывает, что помимо этих бумаг налоговые инспекторы могут потребовать еще и акт оказанных услуг. Разберемся, что должно быть в каждом из документов.

Еще до того, как вы заключите договор с оценщиком, нужно составить техническое задание. В нем подробно опишите имущество, которое нужно оценить. А также цели и сроки такой процедуры. Кроме того, определите вид стоимости имущества – рыночная, ликвидационная и т. д.

Но это еще не все обязательные сведения. В пункте 17 Федерального стандарта оценки № 1 (утв. приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256) прописан перечень тех данных, которые следует отразить в задании на оценку.

А в дальнейшем, когда вы окончательно определитесь с оценщиком, техническое задание пойдет как приложение к договору.

Нелишним будет собрать и другие документы, которые покажут, что компания серьезно подошла к выбору оценщика. К примеру, это могут быть распоряжение руководителя о необходимости оценки и протоколы совещаний.

Утвержденной формы договора нет. Поэтому документ можно составить самостоятельно.

Главное, чтобы в нем были все обязательные сведения. Они перечислены в статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ:

– объект оценки с четкими характеристиками;

– вид стоимости имущества;

– вознаграждение специалисту;

– информация о том, где застрахована гражданская ответственности оценщика;

– СРО, в которой состоит оценщик;

– ответственность оценщика;

– стандарты, на которые оценщик опирается в работе.

Наверняка у оценщика, к которому вы обратитесь, уже есть шаблон такого договора. Поэтому достаточно проверить, чтобы в нем были все нужные сведения.

Итоговый документ по оценке имущества – это отчет специалиста. В нем оценщик должен прописать стоимость объекта, которую он определил. Все параметры, которые должны содержаться в отчете, прописаны в статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Вот несколько особенностей. Дата отчета должна совпадать с той, которая значится на акте оказанных услуг.

Сам отчет должен быть прошит, а его листы пронумерованы. На документе помимо подписи оценщик поставит или свою личную печать, или штамп компании, с которой у него заключен трудовой договор.

Кстати, документ можно составить и в электронном виде. Но если так, убедитесь, что он заверен электронной подписью оценщика.

И последний документ – акт оказанных услуг. В нем будут прописаны реквизиты оценщика и стоимость проведенных работ.

Учет затрат на оценку имущества

Ту сумму, которую вы заплатили специалисту за оценку имущества, нужно учесть в составе расходов по обычным видам деятельности. Такой вывод следует из пункта 5 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н. Затраты отразите по счету 26 «Общехозяйственные расходы».

А в налоговом учете потраченные на оценку имущества деньги относите к прочим расходам. Право на это дает подпункт 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ. При этом ориентируйтесь на день подписания акта оказанных услуг (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Правда, нужно учесть особенности каждой конкретной ситуации. Все зависит от того, по какой причине потребовалось оценить имущество.

Если специалиста вы привлекли, чтобы определить стоимость актива перед продажей, то в бухучете стоимость услуг отразите в составе прочих расходов, связанных с продажей основных средств. Не списывайте затраты со счета 26 до того момента, пока не продадите имущество.

Допустим, компания собирается продать актив и наняла оценщика, чтобы тот определил его стоимость. Но в итоге руководство посчитало нецелесообразным продавать имущество. И сделку отменили.

Так вот, даже в этом случае компания может учесть расходы по оценке имущества. Главное показать инспекторам, что организация была намерена продать имущество. Для этого запаситесь документами.

Во-первых, оформите приказ руководителя о продаже объекта. Во-вторых, помогут размещенные объявления о продаже имущества и коммерческие предложения, разосланные потенциальным покупателям.

Отдельно остановлюсь на имуществе, которое выявили при инвентаризации. Многие ошибочно увеличивают первоначальную стоимость таких объектов на расходы по оценке. Но это неправильно. Такие затраты нужно учитывать как прочие. На эту тему Минфин России высказался в письме от 14 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/578.