Субаренда нежилого помещения налогообложение

Аренда и субаренда земельных участков

Оглавление

Введение …………………………………………………………………..3

Глава I. Аренда земельных участков……………………………….…..6

§1. Понятие и особенности аренды земельных участков……..…..6

§2. Содержание договора аренды земельных участков…………11

§3. Нормативно-правовая база в сфере земельных отношений…21

Глава II. Субаренда земельных участков ……………………………..27

Глава III. Государственная регистрация договора аренды ……….….29

Заключение ………………………………………………………….…..31

Список использованной литературы……………………………….….33

Список сокращений …………………………………………………….34

Введение

Земля является важным природным богатством, а также пространственным базисом для деятельности субъектов права. В ряде отраслей экономики земля выступает в качестве основного производственного ресурса.

В связи с социально-экономической значимостью земли любое государство стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные интересы. Такая задача стоит и перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель, гражданами, юридическими лица, в т. ч. иностранными гражданами, юридическими лицами, лицами без гражданства Российской Федерации. Необходимо отметить, в зависимости от объема правомочий, составляющих то или иное субъективное право в отношении земельного участка и оснований возникновения этого права, участники земельных правоотношений подразделяются на пять категорий: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и, наконец, обладатели сервитутов. Землепользователями считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцами — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды. К обладателям сервитутов относятся лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.1

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с арендой и субарендой земельных участков как разновидность сделок с земельными участками.

Нам необходимо будет определить, что в современном законодательстве называется “арендой земельных участков”, какова особенность этой сделки, как оформляется и регистрируется аренда с земельными участками, кто может вступать в арендные отношения, какие существуют ограничения и по субъектному составу и в целом при совершении этого вида сделок с земельным участками, какое законодательство в Российской Федерации регулирует эти отношения?

При изучении вопроса арендных отношений были изучены работы таких исследователей земельного права как В. А. Ершов, Г. В. Чубуков, М. Ю. Тихомиров и Г. А. Корнийчука Также изучены статьи В. В. Семенихина и З.А. Ахметьяновой, посвященные общим вопросам арендных отношений и договоров, а также труды В. В. Семенихина и С. А. Чаркина, затрагивающие особенности отношений, возникающих при аренде земельных участков.

Глава I. Аренда земельных участков

§1. Понятие и особенности аренды земельных участков

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Основным признаками аренды земель являются:

  • срочность — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличии, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
  • платность — возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
  • возвратность — по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года. Аренда – это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

Право граждан на аренду земли в период новейшей истории было провозглашено в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991 года. В советское время земля и другие природные ресурсы функционировали как государственная (общенародная) собственность. Управление и распоряжение земельными и другими природными объектами и ресурсами в тот период было возложено на исполнительные органы государственной власти, в том числе различные министерства и ведомства. Граждане и юридические лица обладали лишь правами землепользователей.2

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.3

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. В пункте 2 статьи указывается, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением иразрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.4 По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в статье 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, см. пункт 3 статьи 65 данного Кодекса.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».5

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Что это такое

Субаренда — это юридическое действие, которое сопровождается переуступкой права пользования имуществом, полученного в аренду или наём.

Так как речь идёт о государственном имуществе, то оно сдаётся физическим и юридическим лицам в найм. Следовательно, субаренда, в данном случае, является поднаймом.

Сдача арендованного имущества в субаренду возможна только с разрешения собственника.

Заключение договора является обязательным обстоятельством регистрации факта совершения такой сделки.

Субаренда является одним из подвидов аренды, наряду с:

  1. Прокатом.
  2. Наймом.
  3. Лизингом.

Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Законодательные акты

Договор субаренды является одним из видов договора аренды, поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Регистрация договора происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Видео: аренда земельного участка

Особенности процедуры

Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество? Да, но с учётом некоторых нюансов.

Главная особенность сдачи в поднаём государственного или муниципального имущества заключается в том, что нужно проводить аукцион, на котором будет выбран субарендатор. Об этом сказано в ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.

Но есть и другие нюансы:

Срок договора субаренды не должен превышать срок, на который заключён основной договор
Сдача государственного имущества как и любого другого, в поднаём возможна только с согласия владельца этого имущества
Если прекращается право аренды то «автоматически» прекращается и право субаренды

Передача в субаренду муниципального имущества и государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

У арендатора есть согласие собственника на заключение сделки площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
Общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду государственного имущества

По итогам проведённых торгов, заключается соответствующий договор. Так как сдача государственного имущества в аренду проводится также с помощью аукциона, то согласие собственника может быть выражено в аукционной документации.

Субаренда государственного имущества

Государство, как правило, владеет имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Это 2 вида вещного права, которые, на сегодняшний день, остаются только в государственных структурах.

Эти права реальны наряду с правом собственности, поэтому государство имеет право сдавать своё имущество в аренду.

А арендатор, в свою очередь, имеет право это имущество «пересдать» в наём. Но, с учётом некоторых нюансов.

Государство не сдаёт своё имущества как в найм, так и в поднаём физическим лицам, поэтому обе стороны договора — это юрлица. Определение субарендатора происходит посредством проведения аукциона.

Для заключения договора субаренды, субарендатор должен предоставить арендатору госимущества следующие сведения о себе:

Выписку банковских реквизитов этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером
Выписку из реестра юрлиц этот документ подтверждает, что субарендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней
Документ который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать такие документы

Если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

Необходимость проведения торгов

Обязанность по проведению торгов указана в ст. 17. 1 Закона № 135 ФЗ. В этой статье сказано, что необходимо проводить аукцион, если:

Происходит передача права пользования государственным или муниципальным имуществом третьему лицу
Арендатор обязан заключить договор субаренды с единственным участником торгов если последний не нарушил правила подачи заявки на участие в конкурсе и имеет на руках всю необходимую документацию для участия в конкурсе
Минимальный срок, на который может быть заключён договор найма государственного или муниципального имущества это 1 день. Даже в этом случае, обязательно проводить торги

Вся информация о будущих торгах должна быть размещена на официальном сайте торгов. Сокрытие информации о будущих торгах приведёт к тому, что они будут считаться недействительными.

Перечень имущества, относительно права владения или пользования которыми необходимо проводить торги, указан в Приказе ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.

Также в этом Приказе указан порядок проведения торгов. А также требования к аукционной документации.

К участию в конкурсе допускаются юрлица, отвечающие всем требованиям, перечисленным в данном Приказе.

Без согласия собственника

В ст. 615 ГК РФ сказано, что сдача арендованного имущества возможна только с согласия собственника этого имущества. Это касается не только аренды, но и субаренды и последующего найма.

Собственник может высказать своё согласие 2-мя различными способами:

Указать в самом договоре найма госимущества пункт который выражает согласие собственника на сдачу арендованного у него имущества в поднаём
Составить с арендатором отдельный документ который будет являться дополнительным соглашением к договору аренды. В этом документе строго прописать своё согласие

Если отсутствует согласие собственника в одном из этих видов, то сдавать имущество в субаренду запрещено.

Если собственник узнает о факте нарушения его прав, он может потребовать от арендатора расторжения договора.

Как происходит регистрация договора субаренды читайте в статье: договор субаренды.

О сторонах договора субаренды нежилого помещения, .

В ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ сказано, что собственник помещения, сданного в субаренду, имеет право требовать расторжения такого договора, если обнаружит, что арендатор сдал в аренду его владение.

Кроме того, он имеет право затребовать возмещения убытков, которые были вызваны тем, что субарендатор пользовался его имуществом, не имея на то законных оснований.

Судебная практика по таким делам довольно обширна, и суд всегда принимает сторону собственника помещения.

Кто платит НДС

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.

Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.

Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2012 года № 03-07-11/436.

Правила составления контракта

После аукциона по сдаче в поднайм государственного имущества, необходимо составить договор субаренды.

Составляется он в соответствии с нормами гражданского законодательства — подраздела 2 раздела 3.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, должен быть:

Составлен в письменном виде подписан обеими сторонами сделки
Иметь существенные условия предмет договора, сроки его действия, а также прядок внесения платы за арендованное имущество

Если срок договора превышает 1 год, то необходимо зарегистрировать его в органах Росреестра.

Но, специалисты рекомендуют регистрировать такой договор даже в том случае, если срок его действия не превышает указанный лимит.

Это поможет избежать недоразумений в будущем, если придётся отстаивать свои права в суде.

Структура и образец заполнения договора

Договор субаренды недвижимого государственного имущества, должен содержать в себе следующие положения:

Общие положения здесь указываются все необходимые сведения об объекте, который сдаётся в поднаём, о сторонах сделки
Предмет договора здесь даётся более детальная характеристика объекта государственной недвижимости, сданной в субаренду
Срок действия он должен быть прописан обязательно. Если он не указан, то считается, что договор заключается сроком на 1 год
Права и обязанности обеих сторон относительно друг друга и относительно сданного объекта недвижимости
Условия оплаты здесь нужно конкретно прописать сумму арендной платы, сроки и порядок её внесения арендатору. Также здесь нужно прописать о праве арендатора взыскивать задолженность в установленном порядке, и порядок оплаты коммунальных платежей
Ответственность сторон здесь нужно прямо прописать ответственность каждой стороны за нарушения условий данного договора
Можно отдельно обозначить пункт об особых условиях например, если субарендатор решить улучшить помещение и сделать в нём ремонт, то все сделанные работы становятся собственность владельца помещения, а оплата ремонта входит в счёт арендной платы. В этом пункте желательно предусмотреть все нюансы, которые могут в ходе взаимодействия всех сторон контракта — владельца помещения, его арендатора и субарендатора
Порядок предъявления претензий этот пункт не обязательно выделять отдельно, все его положения можно включить в пункт «ответственность сторон». Здесь, как правило, указывается порядок взыскания пеней и штрафов по просрочкам, а также право каждой стороны отстаивать свои интересы в судебном порядке, а также реквизиты сторон

Заверять у нотариуса договор не обязательно, так и как и регистрировать его в Росреестре. Обязательная регистрация контракта предусмотрена в том случае, если срок договора превышает 1 календарный год.

Пакет необходимых бумаг

Чтобы заключить контракт поднайма государственного помещения, стороны должны предоставить друг другу следующие документы:

«Первичный» договор аренды в котором прописано право арендатора на сдачу в поднаём данного объекта недвижимости. В договоре должно быть прописано согласие собственника на такие действия арендатора
Если в договоре такой пункт не указан, то необходимо письменное согласие собственника оно может быть представлено в виде дополнительного соглашения к договору
Выписки с банковскими реквизитами сторон эти документы заверяет руководитель юридического лица, а также главный бухгалтер
Копию свидетельства о праве владения помещением такой документ должен быть у арендатора, так как при заключении «первичного» договор он должен был потребовать этот документ от владельца недвижимости
Выписку из реестра этот документ подтверждает тот факт, что обе стороны сделки являются действующими юрлицами, и не находятся в стадии ликвидации или банкротства
Аукционная документация подтверждающая право на заключение данного контракта конкретным юридическим лицом

Если от одной из сторон действует представитель, то он должен предъявить:

  • свой паспорт;
  • доверенность на проведение сделки;
  • документ, подтверждающий его право подписывать документы подобного рода.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрировать контракт на сдачу в поднаём государственного и муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.

Для регистрации сделки необходимо обратиться в органы Росреестре по месту нахождения договора.

Для этого нужно предъявить следующие документы:

Сам договор в 3-ёх экземплярах по одному экземпляру сторонам сделки, и 1 остаётся в Росреестре
Договор аренды на это имущество согласие собственника
Квитанцию на оплату государственной пошлины согласно п. 22 ст. 333. 33 НК РФ размер государственной пошлины для юридически лиц (а именно они являются сторонами сделки при поднайме государственного имущества) составляет 22 тысячи рублей

Договор поднайма государственного имущества подлежит государственной регистрации в 2-ух случаях:

Обязательной если превышает законный срок действия
Добровольной по соглашению сторон сделки

Реквизиты для уплаты государственной пошлины можно получить в Росреестре.

В какие сроки

Регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость.

Регламентный срок исполнения обязательства — 10 дней с момента сдачи документов на регистрацию, если не возникнет дополнительных вопросов.

За это время происходит:

  1. Правовая экспертиза документов.
  2. Внесение в реестр сведения о зарегистрированном праве, если не будет оснований для отказа.
  3. Выдача документов заявителю.

Если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-ёх дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе.

Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Новый срок регистрации начинает своё течение с момента решения всех недоразумений.

По окончании регистрации, субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

О заключении типового договора субаренды нежилого помещения читайте в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Что значит субаренда, .

О существующих судебных решениях по расселению аварийного жилья, .

Заключение и регистрация договора субаренды, предметом которого является государственная или муниципальная недвижимость, происходит по тем же правила, что заключение и регистрация обычного договора аренды, вне зависимости от его предмета.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.